x
Gayrimenkul literatüründe “üretilemeyen tek kaynak” olarak tanımlanan toprak (arsa), uzun vadede yatırımcısına en yüksek reel getiriyi sağlayan enstrümanların başında gelir. Özellikle Bursa gibi sanayi ve konut gelişiminin hızla sürdüğü metropollerde, stratejik lokasyonlardaki arsalar portföy yönetiminin vazgeçilmez bir parçasıdır.
Peki, nakit akışını yönetmek isteyen veya sermayesini kaldıraç etkisiyle büyütmek isteyen yatırımcılar için kredi ile arsa almak mümkün müdür? Bu sorunun cevabı evet olsa da, süreç konut kredilerinden teknik ve mevzuat açısından önemli farklılıklar gösterir.
Arsa Kredisi Nedir ve Nasıl İşler?
Bankacılık sisteminde “Arsa Kredisi”, konut kredilerinden ayrı bir kategoride değerlendirilir. Tüketicilerin veya ticari işletmelerin, belediye sınırları içerisinde yer alan ve imarlı vasfı taşıyan arazileri satın alabilmeleri için kullandırılan bir finansman türüdür.
Burada yatırımcıların dikkat etmesi gereken en kritik husus, bankaların kredi tahsis politikalarıdır. Konut kredilerinde süreç daha standart ilerlerken, arsa kredilerinde gayrimenkulün niteliği (konut, ticari, sanayi imarlı olması) kredilendirme oranlarını ve vadelerini doğrudan etkiler.
Kredi Kullanımı İçin Temel Kriterler
Akademik ve teknik bir bakış açısıyla, kredi ile arsa alım sürecinde belirleyici olan 3 ana faktör bulunmaktadır:
1. İmarlı Olma Şartı: Bankalar, kredi teminatı olarak alacakları gayrimenkulün likiditesine ve yasal statüsüne önem verir. Bu nedenle, genellikle “tarla” vasfındaki araziler için bireysel arsa kredisi kullandırmazlar. Krediye konu olacak taşınmazın belediye tarafından imar uygulamasının yapılmış olması (ifrazlı tapu) temel önkoşuldur.
2. Ekspertiz Değeri ve Kredi Limiti (LTV Oranı): Konut kredilerinde ekspertiz değerinin %80-90’ına kadar kredi çıkabilirken, arsa kredilerinde bu oran daha düşüktür. Bankaların risk algısına göre değişmekle birlikte, genellikle arsanın ekspertiz değerinin %50’si ile %75’i arasında bir tutar kredilendirilir. Geriye kalan tutarın özkaynak ile karşılanması gerekir.
3. Vade Yapısı: Arsa kredilerinin vadeleri, konut kredilerine kıyasla daha kısadır. Piyasa koşullarına göre değişmekle birlikte, bankalar genellikle maksimum 36 ile 60 ay (3-5 yıl) arasında vade seçenekleri sunmaktadır. Bu durum, aylık taksit ödemelerinin konut kredisine göre daha yüksek olacağı anlamına gelir ve güçlü bir nakit akışı yönetimi gerektirir.
Ticari ve Bireysel Ayrımı
Yatırımın niteliğine göre kredi türü de değişkenlik gösterir:
- Bireysel Arsa Kredisi: Şahsi birikimleriyle yatırım yapmak isteyen gerçek kişiler içindir. Genellikle konut imarlı arsalar için tercih edilir.
- Ticari Arsa Kredisi: Tüzel kişiler (şirketler) için kullandırılır. İş yeri, fabrika veya depo inşa etmek amacıyla alınan ticari/sanayi imarlı arsalar bu kapsama girer. Ticari kredilerde vade ve faiz oranları, firmanın bilançosuna ve kredibilitesine göre esneklik gösterebilir.
Karen Mülk Yönetimi Perspektifi: Doğru Arsa, Doğru Kredi
Kredi ile arsa almak, sadece bir bankacılık işlemi değil, bir gelecek projeksiyonudur. Karen Mülk Yönetimi olarak, yatırımcılarımıza şu stratejik yol haritasını öneriyoruz:
- İmar Analizi: Almayı düşündüğünüz arsanın sadece bugünkü imar durumuna değil, gelecekteki yapılaşma potansiyeline (emsal artışı, kat karşılığı potansiyeli vb.) bakılmalıdır.
- Finansal Fizibilite: Kısa vadeli kredi yükü ile arsanın beklenen değer artışı arasındaki denge iyi kurgulanmalıdır. Faiz maliyetinin, arsanın yıllık değerlenme oranının altında kaldığı senaryolar, karlı bir yatırım fırsatı sunar.
- Bölgesel Hakimiyet: Özellikle Görükle ve Bursa’nın gelişen akslarında, krediyle alınan bir arsanın orta vadede “Kat Karşılığı İnşaat” projesine dönüşme potansiyeli, yatırımın geri dönüş süresini (ROI) ciddi oranda kısaltabilir.
